蓄電所の案件と用地
この記事では、土地の都市計画の区分が蓄電所の設置にどう影響するかを説明します。市街化調整区域で開発許可が要り得る理由と、非線引き区域・都市計画区域外が用地として扱いやすい理由が分かります。所有地の活用を考える地主の方を主な読者としています。
都市計画の区分とは
都市計画法では、計画的にまちづくりを進める範囲として都市計画区域を定め、その中を市街化区域と市街化調整区域に分けることがあります。この線引きをしていない都市計画区域が、いわゆる非線引き区域です。都市計画区域の外側は、都市計画区域外と呼ばれます。
- 市街化区域：市街地として整備を進める区域
- 市街化調整区域：市街化を抑える区域。建物や工作物の設置に許可が要る場面が多い
- 非線引き区域：都市計画区域だが、市街化区域と市街化調整区域に分けていない区域
- 都市計画区域外：都市計画区域に含まれない区域
市街化調整区域では開発許可が要り得る
国土交通省は2025年4月の通知で、系統用蓄電池を危険物を含む工作物として、開発許可の対象になり得ると整理しました。低圧の小さな蓄電所についても、容量による下限は設けられていません。市街化調整区域では、造成をしなくても開発許可が要る場合があります。
ところが、許可の基準を定めていない自治体が多く、申請しても判断に時間がかかったり、許可の見通しが立たなかったりすることがあります。このため当社では、市街化調整区域の土地は、低圧蓄電所では不可、高圧の蓄電所でも原則避けるという考え方をとっています。
非線引き区域・都市計画区域外はこの制限がかからない
非線引き区域と都市計画区域外では、市街化調整区域のような開発許可の制限がかかりません。都市計画の面での手続きが少ないぶん、計画の見通しを立てやすくなります。
市街化調整区域
- 開発許可の対象になり得る
- 容量による下限がない
- 許可基準のない自治体が多い
非線引き区域
- 調整区域の制限がかからない
- 農地や周辺住宅の確認は別に要る
都市計画区域外
- 調整区域の制限がかからない
- 系統の空きや搬入路は別に確認
国土交通省「系統用蓄電池の開発許可制度上の取扱いについて」（2025年4月）による整理。
区分が有利でも確かめることは残る
都市計画の区分は用地選びの入口にすぎません。非線引き区域や都市計画区域外の土地でも、次の点は別に確かめます。
- 農地かどうか：地目と現況の両方を見る。農地転用の許可が要り、農振農用地（青地）は原則転用できない
- 周辺の住宅：PCSの音が出るため、当社は50m以内に住宅や宿泊施設がある土地は扱わない
- 災害の想定：浸水想定や土砂災害警戒区域
- 系統の空き：近くの配電線や変電所に接続の余地があるか
- 自治体のルール：事前協議や住民説明を求める条例・要綱がないか
地主が区分を確かめる方法
所有地の都市計画の区分は、市区町村の都市計画担当の窓口や、自治体が公開している都市計画図で確かめられます。固定資産税の通知書や登記簿で地番と地目を確認しておくと、相談がスムーズです。
非線引き区域や都市計画区域外は、郊外や山あいに多く見られます。これまで活用の当てがなかった土地でも、区分の面では蓄電所の候補になり得ます。
市街化調整区域の土地しかない場合
所有地が市街化調整区域にある場合、蓄電所の用地としては見通しが立ちにくいのが実情です。許可の基準を定めていない自治体では、申請の窓口や判断の手順そのものがはっきりしないことがあります。許可が得られたとしても、時間がかかれば、その間に系統の空きの状況や制度が変わるおそれもあります。
このような土地をお持ちの場合は、自治体の都市計画や開発許可の担当窓口に、蓄電所の扱いを問い合わせることから始めます。基準を定めている自治体であれば、その内容に沿って検討できます。ただし、事業者の側では、同じ条件の候補地が非線引き区域や都市計画区域外にあれば、そちらを優先するのが一般的です。地主の方は、区分による見通しの違いを理解したうえで、相談の際に区分を正確に伝えておくと、判断が早まります。
投資家から見た区分の意味
投資家の方が案件を比べる際も、都市計画の区分は確かめたい項目です。市街化調整区域の案件は、開発許可の見通しによって運転開始の時期が読みにくくなります。非線引き区域や都市計画区域外の案件は、この点の不確かさが小さいと考えられます。売り手の資料に、土地の地目と現況、都市計画の区分が書面で示されているかを確かめてください。
まとめ
- 蓄電所は市街化調整区域では開発許可の対象になり得て、容量による下限もない
- 許可基準を定めていない自治体が多く、調整区域は見通しが立てにくい
- 非線引き区域・都市計画区域外はこの制限がかからず、計画を立てやすい
- 区分が有利でも、農地・周辺住宅・災害・系統・自治体ルールは別に確かめる
出典
- 国土交通省「系統用蓄電池の開発許可制度上の取扱いについて」（2025年4月8日）
※本記事は制度と市場の一般的な解説です。個別の投資を勧めるものではありません。